一文看完！北上广深最新房地产市场房地产报告(附15城核心指标)

作者：世联评估 | 首发：瑞联资信平台微信公众号

北京

新房市场

新房供应分析

2023年2月，北京新建商品住宅市场供应套数大幅减少，供应套数为973套，环比下降76.19%；供应面积为11.15万㎡，环比下降75.58%。新建商品住宅市场供应量大幅收紧，供应套数不足千套，市场供应力度明显不足。

从行政区域看，通州区、丰台区和海淀区供应套数为前三，分别为586套、355套和18套，分别占本月供应总套数的60.23%、36.49%和1.85%；按供应项目来看，位于通州区能建京玥兰园（指导价）项目供应586套位居首位，丰台区首开君礼著（指导价）项目供应354套位居次位、海淀区宏嘉丽园项目供应18套位居三位。

新建商品住宅市场供应端热度衰退显著，供应量缩减情况是近一年来月度最低，虽有新项入市，但整体供应量明显不足。

新房成交分析

2023年2月，本月新建商品住宅市场成交量有所微涨，成交3,576套，环比上涨8.46%；成交均价为57,717元/㎡，环比下降0.33%。随着春节假期影响力度逐渐衰退，新建商品住宅市场成交量迎来小幅上涨，整体市场处于缓慢复苏阶段。

从行政区域看，大兴区、顺义区和昌平区成交套数为前三，分别为535套、491套和468套，分别占本月成交总套数的14.96%、13.73%和13.09%；从成交项目情况来看，房山区中骏云景台限竞房项目成交102套排名首位、昌平区宸悦国际（指导价）项目成交100套排名第二位，海淀区中海富华里富园（指导价）项目成交96套位居三位。

进入2月，新建商品住宅市场热度逐渐回升，外加政策持续利好，信贷环境较为宽松，商品住宅市场成交量迎来小幅上涨，传统楼市旺季临近，预计3月新建商品住宅成交量大概率延续上涨趋势。

新房存量及去化

我们选取北京市新房市场过去一年月均销售速度来计算，北京市新建商品住宅存量套数约需要22.6个月可去化完成，存量面积约需要25.2个月的去化时间，各区情况较上月环比有所下降。本月北京新建商品住宅市场存量有所减少，数量为105,356套，较上月下降1.97%。

存量套数分区域来看：顺义区、大兴区、朝阳区存量套数较多，分别为14,123套、12,981套、11,714套；去化速度上大兴区、昌平区和顺义区单月去化套数最高，分别为826套/月、579套/月和512套/月；存量套数去化时间上，东城区、海淀区、延庆区最快，分别为7.0个月、7.3个月和13.5个月，压力最大的区域分别是西城区、怀柔区和密云区，去化周期分别为162.7个月、52.8个月、37.5个月（东、西城禁止新建商品住宅，市场成交多为存量住宅交易，成交量较少，去化时间上可能与实际有差异）。

北京

存量市场

存量住宅分析

2023年2月存量住宅成交15,315套，较上个月环比上涨84.34%，同比上涨85.41%；存量住宅均价为53,933元/㎡，环比上涨0.16%，同比上涨1.37%。

从行政区域看，朝阳区、丰台区和大兴区存量住宅成交套数占据前三，分别为3,548套、1,661套和1,621套，占比分别为23.17%、10.85%和10.58%。成交量最大的朝阳区，依然是名副其实的成交大户，占比与往期相比基本持平；延庆区成交套数最少，成交137套，占比为0.89%。成交均价方面，西城区最高，为123,556元/㎡，成交均价最低出现在延庆区，为22,471元/㎡。

2月，随着春节假期结束，市场逐步恢复常态，因疫情积压的购房需求加速释放，外加政策持续利好，信贷环境较为宽松，存量住宅市场成交量强势回升，近半年内首次成交量突破15,000套，迎来所谓的楼市“小阳春”，目前来看市场进入传统楼市旺季，预计3月存量住宅市场成交量大概率维持高位，市场处于复苏阶段。

北京

住房租赁市场

北京市住宅租赁市场2023年2月经过各区加持平均后的月租金为94.36元/㎡，租售比为1:572，各区差异显著，西城区租金最高151.66元/m²，最低出现在延庆区29.40元/m²，2月随着返京人员增加，求租续租需求量激增，租赁市场活跃度上升显著，租赁旺季如期来临，租金呈现上涨趋势，目前来看租赁需求持续释放，预计3月租赁市场大概率延续上升态势。

北京

土地市场

2月份土地市场热度升温显著，土地供应量有所增加，本月土地供应10宗，供应宗地面积75.44万㎡，供应宗地为住宅、商服和工业类用地，其中住宅类供应2宗6.38万m²，商服类供应2宗13.74万m²，工业类供应6宗55.32万m²。

土地成交方面，2月土地成交表现较为激烈，成交宗地12宗，环比宗数上涨20%，成交建设用地面积107.38万㎡，环比上涨226.73%，成交金额215.75亿元，本月成交土地涉及宗地为住宅类6宗、商服类1宗、工业类5宗。

年初整体土地市场活跃度较为平淡，土地供应量较少，在优质地块陆续供应的带动下，本月土地供应量有所增加，土地市场处于缓慢复苏状态。

土地成交方面，此次成交宗地12宗，成交宗地主要集中在住宅类宗地、商服类宗地和工业类宗地，尤其是住宅类宗地竞拍异常激烈，6宗住宅类宗地分别位于朝阳区、石景山区、昌平区、通州区、大兴区、房山区，住宅类宗地成交建设用地面积为21.47万m²，成交金额为132.09亿元，其中3宗热门地块触顶成交，另3宗地块底价成交。

拿地企业中，越秀集团在本轮土拍表现极为亮眼，以59.11亿元拿下昌平区、石景山区两块热门地块，成为本次土拍最大赢家，另一宗热门地块位于朝阳区，由中国建筑斩获。

上海

新房市场

新房供应分析

2023年2月，新建商品住宅供应3,603套，供应面积37.97万㎡，较上月供应量面积减少10.81%。

从区域分布来看，主要供应集中在三大区域，即浦东新区、青浦区和闵行区，供应套数分别为943套、828套、688套，供应面积分别为10.63万㎡、7.82万㎡、7.25万㎡；其次为杨浦区、金山区和奉贤区，供应套数分别为395套、286套和259套，供应面积分别为3.88万㎡，3.57万㎡和2.13万㎡，此外徐汇区、长宁区、普陀区、黄浦区、静安区、宝山区、松江区、嘉定区和崇明区9个区供应为零。

2月推出新建商品住宅3,603套，较去年同期增加1,950套，同比上涨177.97%。本月上海中心板块杨浦区供应395套，供应面积3.88万㎡, 占总供应面积约10%。

新房成交分析

2月，上海新建商品住宅成交面积大幅下降。2月新建商品住宅成交5,208套，环比下跌37.68%，同比下跌28.87%；成交均价为62,411元/㎡，环比下跌11.89%，同比上涨2.49%；成交面积56.19万㎡，环比下跌42.22%，同比下跌30.23%。

从成交区域来看，青浦区新房成交套数最多达1,441套，浦东新区、闵行区和嘉定区分别成交578套、552套和537套商品住宅。

2月，上海新建商品住宅市场供应再度放缓，开盘量减少。本月2022年第8批次尾盘和2023年第1批次部分项目入市，供应放缓，成交顺势下降。本月入市项目共13个，3,603套房源，其中7个日光盘（54%），6个触发积分（46%），整体开盘去化71%左右。

本月青浦徐泾的蟠龙府2期以成交面积4.38万㎡位列第一，浦东三林板块的格力海德壹号以平均单价12.68万，总销售金额28.2亿位列成交单价和成交总金额第一。

新房存量及去化

2023年2月，各区新建商品住宅存量共计约636万㎡，存量套数为52,697套，存量面积去化时间为7.9个月，相较于上月存量面积基本维护不变，存量套数增加约0.5%。从区域分布上来看，库存集中于外环以外区域，市场存量排名前三的区域依然分别是浦东新区、金山和奉贤，其存量分别是168.94㎡、86.56㎡以及57.86㎡；存量排名第一的浦东新区（主要集中在南汇区）存量面积占总存量的26.57%。
2月，从成交环线结构分析，外环外仍为成交主力（按面积），其中外郊环成交占比52.71%，成交均价约5.39万；郊环外成交占比24.38%，成交均价约4.08万。

上海

存量市场

存量住宅分析

2023年2月，上海存量住宅成交套数19,282套，成交均价59,351元/ ㎡ ，成交量迅速回升，环比1月成交套数上涨138.96%，直逼去年7月、8月最高峰，而成交价格环比也略有上涨（+0.24%）。

其中上海市核心区域黄浦区的成交均价依然保持最高，为98,854元/㎡ ，而浦东新区保持领跑格局，全区成交超过4,300套。

由于1月受到元旦、春节假期及疫情的影响，市场参与意愿不浓厚，交易机会锐减，而春节过后，需求释放，2月存量房市场迅速回暖，同时加上近期需求端的利好政策不断释放，包括二手房核验价放松、放贷时间大幅缩短、二手房“带押过户”政策落地执行，简化交易流程，都在一定程度上促进了交易的达成，2月存量房成交量也成为近5个月以来的新高，从目前数据来看，预计3月小阳春将会迎来一波小高峰。

上海

住房租赁市场

2023年2月，上海住宅租赁平均月租金较上月上涨1.57%，为94.60元/㎡ •月，租售比为1:627。各城区差异仍较为显著，其中，黄浦区由于区位和交通优势，月租金最高，为153.99元/ ㎡ •月，而金山区则因交通便利程度较差，月租金仅为28.79元/ ㎡ •月。

春节过后，人口回流导致租赁市场进入传统“旺季”，同时随着新市民、青年人等城市新兴群体数量不断增加，上海住房租赁市场需求也开始逐步恢复正常节奏，2月平均月租金保持稳中回升的趋势，较过年前租金水平基本保持一致。从长远来看，2023年上海住宅租赁市场活跃度仍保持在稳定状态，随着全面落实各类人才计划和政策，加大保障性租赁住房建设措施力度，未来租赁市场将进一步完善。

上海

土地市场

2月供应规划建筑面积为50.31万㎡，环比下降54.59%，同比减少90.68%；成交规划建筑面积为68.93万㎡，环比下降29.71%，同比增加18.11%；土地成交金额7.87亿元。

同上月一样，本月亦未有住宅用地出让，占比超过80%的为工业及科研设计用地，剩余为商服用地。受到开年市场维稳的影响，在成交端方面，土地市场成交规划建筑面积及成交金额均处于市场低位，其中工业和科研设计用地占比接近九成，其余均为商服用地。

深圳

新房市场

新房供应分析

2月，深圳新增住宅供应1,544套/17.18万㎡，套数环比下降14.6%。新增预售包括里深业山水东城花园（804套）、溪山美地园（371套）、润晖府（184套）、润晖府（185套）等4个住宅项目。

根据《深圳市2023年一季度商品房房源信息情况》，一季度计划入市项目共有23个，预计供应房源面积约112.52万㎡，共10,915套。其中，住宅新盘共有16个（含深汕合作区），总建面79.32万㎡，7,802套。

新房成交分析

本月新建商品住宅均价为66,984元/㎡，环比上涨15.84%。
网签量2,041套/22.1万㎡，套数环比上升25.37%，市场需求端疲弱。南山区侨城知名网红盘深铁懿府三期全部为240㎡的纯改善大户型产品，以成交110套/25,164㎡、27.7亿元（均价109,964元/㎡）的辉煌数据，问鼎成交金额冠军。
宝安区沙井万丰海岸城以成交151套/16,439㎡、9.4亿元（均价57,044元/㎡）喜提本月成交套数销冠。
其他较活跃楼盘包括佳兆业佳园（107套、均价104,838 元/㎡）、卓越和奕府（95套、均价61,488 元/㎡）、万科·未来之光（65套、均价84,522 元/㎡）、万科金域学府（59套、均价 45,478元/㎡）等。从开发商销售情况看，1～2月，深圳地铁旗下深铁懿府（129套，31.4亿元）、深铁璟城、深湾汇云中心、深铁瑞城、塘朗城、深铁阅山境等6个项目火力全开，以销售32,537㎡/33.9亿元遥遥领先，勇夺深圳权益销售面积、金额双料冠军。
佳兆业（22.8亿元）、卓越集团（15.9亿元）、万科（14.1亿元）、深圳海岸投资（11.4亿元）等传统地产“老大”表现卓越，坚挺在TOP5行列。
2月，从各区域的成交来看，主要成交来自关外，成交面积合计占比为71%，其中宝安区成交领先，成交面积在全市的占比达到21％；关内成交面积合计占比29%，其中福田区为主力成交区域，成交面积在全市的占比为12%。
从全市商品住宅各面积产品和对应总价来看，80～100㎡产品是成交主力面积段，成交套数占比为47%。
300～450万总价段为市场成交主力，占全市总成交套数的25%；80～100㎡面积段在此总价段中占比74%；此总价段主力成交项目为龙岗区的万科金域学府。
在所有面积段和总价段的产品中，80～100㎡且300～450万的成交套数最多，占全市总成交套数的19%。宝安区成交460套，重夺成交第一大区宝座，主力成交项目为万丰海岸城、未来之光、云奕府等。
龙岗区成交363套，龙华区成交305套，光明区成交256套，分列第二至第四位。

新房可售及去化

由于供应下降，截至2月底，在售新建商品住宅38,299套/387.51万㎡，可售套数下降4.6%。
新建住宅库存去化周期指新建住宅月末可售面积（库存量）除以最近12个月平均销售面积得出的比值。业内通常以库存去化周期来衡量住宅市场的供需情况，判断市场走向，该数字超过18个月即存在较大的市场风险。如果小于12个月，则楼市明显供不应求，提示住宅价格将上涨。
按照过去12个月的平均成交套数推算，当前深圳新建住宅库存去化周期为14.1个月，维持在调控目标区间内。
深圳人才房成为影响市场预期的新变量，买得起普通商品房的刚需也纷纷转向6折人才房，热度居高不下。2月配售深铁熙府（2,080套）、安居同乐馨苑（199套）人才房，放宽了未婚购买可售人才房的年龄限制门槛和共同申请人的户籍要求。此外，体量最大的人才房项目——前海华发冰雪世界新城华苑配售2712套房源，最低2.7万/㎡便可安家前海，深圳最火人才房横空出世。
人才房像一匹黑马，也像一条鲶鱼，扰动的不仅仅是买房人，更是深圳整个房地产市场，住宅严重失衡的供求关系慢慢扭转。

深圳

存量市场

存量住宅分析

近期堪称深圳楼市的“冰河时代”，存量住宅价格连续16个月阴跌。
2月，具指标意义的世联EVS存量住宅均价为59,647元/㎡，环比下跌0.06%，同比下跌2.90%。
告别春节假期，积压需求开始释放，本月存量住宅网签2,509套/23.6万㎡，套数环比上升80.37%。成交量创19个月来的新高，但从绝对值上看，也只相当于2021年月均成交量的74%，2020年月均的32%。
存量住宅成交有些躁动，部分原因是由于近期利率累计降幅较大，各种房贷置换操作增多。市场复苏初见端倪，我们也需要清醒认识到，修复有一个大的爬坡的过程，回暖不可能一蹴而就。
四年时间，存量住宅市场从最高月成交超2万套的高光时刻，滑入月均成交不足两千套的长期低迷中，供求关系逆转。

深圳存量住宅房价收入比高达26.2，从2021年初（30.9）以来总体呈趋势性下降形态。

即使横向与发达国际顶级城市作比较，深圳房价收入比高到没有城市可作参照。根据Demographia《国际住房负担能力调查2022》房价收入比数据，香港23.2、悉尼15.3、温哥华13.3、洛杉矶10.7、伦敦8.0、纽约7.1、新加坡5.8。由于国外住宅没有公摊面积，实际数据对比更加悬殊。

深圳

住房租赁市场

根据世联EVS统计数据，2月份深圳优质商品住宅加权平均月租金为82.4元/㎡ ，总体呈趋势性下降形态。

深圳存量住宅空置率约5.5%，在全国主要城市中处于最低水平，处于健康合理范围（5%～10%）。

2023年，政府工作报告对房地产工作的要求是：加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。大力发展保障性租赁住房是2023年深圳楼市主旋律。1月17日，发布《深圳市保障性住房规划建设管理办法》《深圳市公共租赁住房管理办法》《深圳市保障性租赁住房管理办法》《深圳市共有产权住房管理办法》4份征求意见稿，公开征求意见。

《深圳市保障性租赁住房管理办法（稿）》规定, 政府组织配租的保障性租赁住房，租金按照不高于同期同地段同品质市场参考租金的90%确定。其中，由政府组织配租的住房，按照同期同地段同品质市场参考租金的60%左右确定。

《深圳市公共租赁住房管理办法（稿）》规定, 公共租赁住房租金按照市场参考租金的30%左右确定。面向特困人员、低保及低保边缘家庭配租的，租金按照市场参考租金的3%左右确定。

尽管受到疫情的严重干扰，2022年深圳加快高质量发展，地区生产总值迈上3.2万亿新台阶，深圳经济在全球城市排第10位。深圳坚持在经济运行过程中抓经济运行，出台实施帮助市场主体纾困30条、稳增长30条等措施，推动经济发展稳中有进、持续向好。

深圳是全国吸引人口最多的城市之一，实际管理人口在1,800～2,200万之间。《广东省第七次全国人口普查公报》显示，深圳常住人口十年暴增了713.6万人，是对珠三角核心区以及全省常住人口增量贡献率最高的地级以上市。优质的创业环境、量身定制的优惠政策为楼市带来了大量刚需住房需求，短期3～5年趋势难以改变。

中长期而言，良好的宏观经济基本面与庞大的人口基数，将继续支撑住宅租赁需求平稳增长。

本月存量住宅租售比为1:724，静态租赁回报率仅为1.6%。

房价更多是信贷泡沫的滥觞，房租背后有着居民实际收入的约束，在深圳投资一套商品住宅，仅靠目前的租金收益（扣除空置损失），需要约62.2年才能收回成本。

深圳

商业市场

一手商业市场（以商务公寓为主）

一手商业市场（以商务公寓为主）：价量齐跌
2月份一手商业物业均价为59,003元/㎡，环比下跌5.5%。全市成交面积25,807㎡，环比大幅下降58.5%。

深圳公寓主力成交在龙岗区，成交面积为0.67万㎡；其次为南山区，成交面积为0.52万㎡。
由招商局集团与10Design联手打造顶级豪宅，太子湾·瑞玺大厦成交11套（3,352㎡），成交金额2.76亿元（均价105,527元/㎡），蝉联成交金额首位。本项目批准上市公寓191套，累计成交31套，目前销售率为16%。
龙岗中心区恒大悦玺大厦以成交82套（4,152㎡），成交金额1.29亿元（均价31,171元/㎡）长期雄霸全市成交套数冠军，并拉低了全市均价。本项目批准上市公寓2,519套，累计成交671套，目前销售率为27%。
其他较活跃公寓楼盘包括华润笋岗中心（42套）、仁恒梦公园（31套）、仁恒芯梦公园（22套）、华润置地未来城（20套）、深汕绿地商务中心（19套）。

商业营业用房方面，位于福田中心区深圳会展中心西侧的佳兆业佳园，月内成交1,737㎡，成交金额4.38亿元（均价252,470元/㎡），一举摘得全市成交金额、面积双料冠军。本项目批准上市商业1,737㎡，目前全部售罄。其他热销商业楼盘还包括玺悦台（684㎡，均价85,267元/㎡）、中粮·福田大悦广场（496㎡，均价54,363元/㎡）、建信·天宸（283㎡，均价45,280元/㎡）。

2月份，深圳新建商业物业（以商务公寓为主）可售面积为190.8万㎡，环比下降6.6%，趋势性下降。

库存去化周期仍高达35.7个月，也就是说即使无新增供应，依照当前平均销售速度，仅销售现有的库存面积也需要3.0年。
根据《深圳市2023年一季度商品房房源信息情况》，一季度计划入市项目共有23个，预计供应房源面积约112.52万㎡，共10,915套。其中，商务公寓项目有3个，总建面8.32万㎡，1,153套；商业营业用房6.71万㎡。

存量商业物业市场

存量商业物业市场：租金显著下行，空置率上升
2月份，深圳存量商业物业（以商务公寓为主）成交面积14,991㎡，环比下降50.1%。

2022年四季度，大型购物中心入市叠加疫情堂食影响对餐饮店铺带来巨大冲击，零售物业招商竞争加剧，租金呈较为明显的下行趋势。深圳主要商圈优质购物中心最优租金层平均租金为717元/㎡·月，环比下跌2.6%，全年下跌5.2%。空置率为6.8%，环比大幅上升0.7个百分点。

2022年，深圳社会消费品零售总额9,708亿元，同比增长2.2%。其中，网上零售持续快速增长，限额以上单位通过互联网实现的商品零售额增长20.9%。互联网技术使消费者逐渐掌握消费市场的主动权，电商快速发展碾压传统百货零售业。
核心都市圈核心城市内优质资产，依旧是重要的资产配置选择。深圳良好的经济和人口基本面将继续支撑本地消费市场的发展，有利于零售物业租售的长远表现。

深圳

办公市场

一手写字楼市场

一手写字楼市场：价升量跌
2月份，新建写字楼成交均价70,333元/㎡，环比上涨46.0%；成交9,240㎡，环比下跌11.7%。

深圳写字楼主力成交在南山区，成交面积为0.37万㎡；其次为罗湖区，成交面积为0.22万㎡。

位于南山区的合景同创·臻林天汇销售1,957㎡，成交金额1.67亿元（均价85,095元/㎡），问鼎全市成交面积、金额冠军。项目建筑面积约11.6万㎡，邻近中山公园地铁站，由两栋超高层塔楼建筑及无缝接驳地铁商业组成，集高端公寓、办公大平层物业、地铁口商业等业态于一体。批准上市写字楼36,818㎡，累计成交26,579㎡，目前销售率为72%。
罗湖区京基水贝城市广场成交1,951㎡，成交金额1.38亿元（均价70,633元/㎡），位列成交面积、金额次席。
其他热销楼盘还包括岁宝壹品（1,271㎡，均价81,069元/㎡）、恒裕柏悦湾（1,023㎡，均价83,249元/㎡）、星展广场（888㎡，均价31,158元/㎡）等。

2月份，深圳新建写字楼可售面积高达181.2万㎡，库存量上升0.1%，再破近年新高。
库存去化周期为44.4月，即使无新增供应，依照当前平均销售速度，仅销售现有的库存面积也需要3.7年，去化压力巨大。
根据《深圳市2023年一季度商品房房源信息情况》，一季度计划入市项目共有23个，预计供应房源面积约112.52万㎡，其中，办公18.16万㎡。

存量写字楼市场

存量写字楼市场：租金下行，空置率趋势性上升
本月，深圳存量写字楼销售成交9,764㎡，相对于超过800万㎡的存量市场而言，买卖寥落，交易以租赁经营为主。

2022年第四季度，深圳商务区甲级写字楼租金趋势性下降，平均租金为193.2元/㎡·月，环比下跌1.7%，全年下跌3.1%。静态租赁回报率下降至2.7%。
受复杂的国际形势和多点散发的局部疫情影响，深圳写字楼新增需求总体转弱，业主选择以价换量的策略来达成去化目标，租金加速下行。
深圳商业性办公用地供应过剩，写字楼供应持续井喷，可以满足未来十年的需求。见微知著，未来两年将开启新一轮波澜壮阔的供应高峰，供过于求问题再次激化，“以价换量”仍将是未来两年租赁市场的主旋律。

在经济前景不明朗的情况下，办公楼租赁需求疲软，叠加大量供应如期入市的多重影响，供需失衡加剧。四季度，深圳甲级写字楼平均空置率为22.4%，环比上升1.5个百分点，全年显著上升3.6个百分点。
深圳写字楼存量居大湾区城市之首，近期供应量更是超过500万㎡，将长期处于供过于求状态。预计未来一年整体租金将维持低位运行，空置率高位徘徊。
中长期看，随着粤港澳大湾区概念及先行示范合作区政策的落实，深圳六大总部基地逐步成形，供应高峰期过后写字楼供需才会出现逆转。

广州

新房市场

新房供应分析

2023年2月，广州新建住宅商品房新增供应套数为2,987套，环比上升54.45%，同比上升114.74%；供应面积34.1万㎡，环比上升63.16%，同比上升125.83%。

从各区供应情况来看，本月越秀区和海珠区未录得新增供应，黄埔区、天河区以及荔湾区为本月新房供应套数TOP3区域，三区合计供应套数占全市总供应套数的50%。

从目前供应情况来看，本月黄埔区为供应榜首，供应套数826套，环比上升3,341.67%，占全市总供应的28%，供应主力为万科黄埔新城和知识城·悦辰壹号；天河区位列本月供应第二位，供应套数348套，上月未录得新增供应，占全市总供应的12%；排行第三的是荔湾区，供应套数316套，上月未录得新增供应，占全市总供应的11%。中心区方面，本月中心五区新增供应895套，合计供应面积11.3万㎡，而这五区上月未录得新增供应。

历经春节月1月的供应低潮后，2月供应量同比环比均上升超五成，但2022年2月和2023年1月均为春节月，与2022年3月供应套数（3,500套）相比下降14.66%，当前开发商推货仍保持相对谨慎。

新房成交分析

2023年2月，广州市新建住宅商品房成交套数6,442套，环比上升42.59%，同比上升28.17%；成交面积67.6万㎡，环比上升37.12%，同比上升22.91%；成交均价32,983元/㎡，环比下降18.83%，同比下降20.47%。

从各区成交情况来看，增城区、南沙区和黄埔区为成交套数前三区域，三区合计成交占全市成交套数的53%。本月除海珠区、越秀区和南沙区成交套数环比有下滑外，其余各区均呈上升趋势，其中环比下滑幅度最大的是海珠区，环比下滑67.28%；环比上升幅度最大的是荔湾区，环比下降203.38%。中心区方面，五区合计成交仅占全市总成交套数的19%，成交主力为白云区和荔湾区，成交套数分别为499套和449套。成交活跃的区域都集中在外围区域，尤其是南沙区、黄埔区和广州不限购的两大区之一的增城区，成交仍以刚需客户为主。

历经春节月1月成交短暂回落之后，2月成交呈上升趋势，成交活跃的区域基本上都集中在价格洼地片区，增城区成交表现持续领先。随着各行各业强势复苏、社会活动持续恢复，加上高层对房地产的支持态度，购房者信心正逐步重筑。

新房可售及去化

2023年2月广州新房库存情况，选取了广州新建商品住宅2022年3月至2023年2月月均销售速度来计算，广州市新建商品住宅整体存量套数去化时间约为18.2个月，较上月缩短0.8个月；存量面积去化时间约为18.8个月，较上月缩短0.7个月。

从各区情况来看，增城区、南沙区和番禺区存量套数较多，分别为23,374套、16,883套、14,638套；套数去化速度上，增城区、黄埔区和番禺区最快，分别为1,474.8套/月、1,046.5套/月和775.1套/月；套数去化时间上，黄埔区、海珠区和增城区去化周期最短，分别为11.7个月、11.8个月和15.8个月，压力最大的为荔湾区、南沙区以及花都区，去化周期分别为26.3个月、25.9个月、25.1个月。

截至2月末，广州全市库存套数达111,025套，同比上升11.5%，环比下降2.3%，库存量有所减少，存量套数去化时间和存量面积去化时间均有所缩短。

广州

存量市场

存量住宅分析

根据世联评估EVS监测，2023年2月广州存量住宅成交均价为31,297元/㎡，同比下降1.77%，环比下降0.38%，总体维持高位稳定状态。

从各区均价来看，白云区均价与上月持平，其余十区均价环比均有不同程度下滑，其中环比下滑幅度最大的为黄埔区，环比下降0.95%。本月高于广州全市二手住宅均价的区域包括天河、越秀、海珠、荔湾四区。

截至报告发布日，官方未公布2023年2月存量住宅成交套数及成交面积数据。

回顾2023年1月，广州存量住宅成交4,815套，环比上升17.35%，同比下降22.70%；成交面积47.1万㎡，环比上升17.75%，同比下降20.17%；成交区域排行前三的为海珠区、番禺区以及花都区。

从月度成交情况来看，虽然1月是春节月，但网签存在滞后性，广州存量房成交量略有上升，与2022年春节月2月（4,053套）相比上升18.8%；从各区成交情况来看，海珠区成交套数排行第一，共成交605套，环比上升40.37%；花都区环比下降9.08%；其余九区均呈现上升趋势，其中环比上升幅度最大的是海珠区，其次为荔湾区，环比上升39.78%。

广州

住房租赁市场

2023年2月，广州市住宅租金均价为48.6元/㎡·月，环比下降0.21%；套均租金为3,920元/套·月，环比下降0.53%；存量住宅成交均价为31,297元/㎡，租售比为1:644，整体保持平稳。

从行政区来看，越秀区凭借完善的商业设施配套稳居中心城区租金水平首位，2月租金均价为70.5元/㎡·月，环比下滑0.4%；天河区珠江新城、天河体育中心等为热门就业区域，无论是单位租金水平和出租率都较高，住宅租金均价为63.6元/㎡·月，与上月持平；黄埔区租金水平位则居外围城区单位租金水平之首，租金均价为43.9元/㎡·月，环比下滑0.9%。

2月21日，广州市住房和城乡建设局印发《关于重新印发广州市保障性租赁住房项目认定申请有关工作指引的通知》，结合保租房项目认定工作开展以来出现的问题，对新增保障性租赁住房项目认定书参考模板和保障性租赁住房项目认定申请表参考模板进行了修改完善。

广州

土地市场

2023年2月，广州招拍挂供应土地32宗，总供应土地面积172.4万㎡，同比上升1,102.2%，环比上升53.2%；成交土地共12宗，成交土地面积55.9万㎡，同比上升10.9%，环比下降34.2%；成交金额6.7亿元，环比下降82.6%。

2月21号，2023年广州首批集中出让地块在广州公共资源交易中心挂牌出让，共推出16宗地块。与以往不同的是，首批集中供地名单包含商业、工业等地块，涉宅用地仅有8宗，并且地块出让时间并不一致，而是分批分时段出让，最长挂牌时间达2个月。据统计，8宗涉宅用地总宗地面积为72.6万㎡，总规划建筑面积为156.6万㎡，起始挂牌总价为269.6亿元。

此前，广州市规划和自然资源局发布2023年部分拟供商品住宅用地项目清单（第一批）的公告，拟供清单中共有21宗地，拟于2023年2月10日至2023年5月10日期间发布出让公告，在本月21日的挂牌信息中，仅有16宗地块挂牌出让，涉宅用地只有8宗，而拟供清单的另外13宗住宅用地此次则并未挂牌出让。

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